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聚焦最前沿201787星期一

2020/02/15 来源:长寿信息港

导读

聚焦.最前沿 2017.8.7 星期一一、行业最新动态:一线城市房贷收紧 热点城市或跟进购租并举将重构住房供应格局 让住房回归居

聚焦.最前沿 2017.8.7 星期一

一、行业最新动态:

一线城市房贷收紧 热点城市或跟进

购租并举将重构住房供应格局 让住房回归居住属性

官媒评共有产权住房:政策精准落地还应加大供应量

推进户口迁移 年内实现居住证制度全覆盖

大兴、平谷两限价地一日揽金42.65亿 金科四日三度布局夏各庄

住建部排查棚改项目:超过40万套保障房无法正常交付

70家上市房企发布中报业绩预告,半数企业利润预增

沈阳将出台最严楼市新政:浑南买二套5年禁交易

央行:房子是用来住的 严限信贷流向投机购房

二手房转让税飙升至60% 韩国地房产交易瞬间停滞

二、专家观点:

1.【业内人士】:在一线城市迎最严调控之时,部分二三线城市成为目前一段时间的投资重点,这是部分城市房贷保持增长的原因,这恐将促使更多地区加入严控的行列。另外,也需要注意到,房贷放贷时间相对滞后,所以目前的高点数据基本体现的是半年之前新建住宅成交与个月前的二手房成交数据。因此,未来整体房贷不排除出现同比下滑的可能。

2.【程赤兵】:共有产权住房政策在推行过程中,必须做到政策透明、公开公正。政府有必要回答获取房屋产权的资金从何而来、收益又归向何方、将来出现风险又如何化解等问题。

3.【张宏伟】:虽然楼市调控已经进入下半场,且楼市规模化发展时代已经过去,但从下半年龙头房企销售业绩的变化趋势来看,由于市场将进入实质性的调整期,预计龙头房企还会利用自己规模化的优势来“保量”,即使“以价换量”也要冲业绩,确保规模上的市场地位。而此时,一部分中小房企势必会遇到资金的问题,这也是“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”的一个市场时机,预计下半年“买地太贵就买上市公司”的这种方式,还会受到善于资本运作的品牌房企欢迎。

4.【业内专家】:各地对于租赁市场发展的力挺,更多的是会影响到房企在拿地方面的投资策略,而对于其销售业绩来说,从今年来看,影响不会很大。

5.【业内专家】:受调控政策影响,7月份房企的推盘节奏和销售节奏都在放缓,加之传统淡季效应的出现,销售规模的下滑在所难免。

6.【业内人士】:在2016年9·30开始的这一轮调控中,楼市在2017年将面临非常明显的降温风险:大部分房企都在2016年拿了比较高价的地,这种情况下,对未来房价上涨预期非常高,而调控又导致房价上涨难度非常大。资金成本逐渐增加,对于2017年来说,各种融资渠道压力逐渐增加,对于很多房企来说,资金链的风险逐渐积累,快速去化将成为房企的主旋律。

7.【辛志敏】:很多多套房产持有者为了减轻交易时的纳税负担,会在明年4月1日转让税政策启动以前出售。以首尔江南区为中心,二手房的供应量将会有所增加。

8.【业内人士】:让房子回归居住属性,眼下租售并举的方式和方法,跟以往措施都有了深层次的变化。开发商、购房者都要引起高度重视。可以这样说,政策的变革,已经在深层次展开了,影响是深刻的。

三、学术点评摘要:

略不一样的解读:北京共有产权房制度的逻辑与命运

本文来自:京城楼少

8月3日,北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合起草了《北京市共有产权住房管理暂行办法》(以下简称《办法》),并就《办法》内容向社会公开征求意见。消息一出,立即引发了热烈的关注,一大批媒体的“标题党”也随即出现。北京此次共有产权新政对市场到底会带来什么影响?听听楼少,略不一样的解读。

一、政策出台的政治逻辑

中国每一项重大政策出台的背后,都可以找到政治因素的影子。自从“房子是用来住的,不是用来炒的”,成为“政治语录”后,全国各地掀起了“运动式”的房地产调控。自从“长效机制”成为“时髦用词”后,各地出台的所有房地产政策,不管成色如何,都被冠以“长效机制”,这就是中国出台政策的“现实生态”。罗马城不是一天建成的,同理,中国住房机制设计问题,也不是一个政策可以解决的。

基于此,我们可以想象:无论是广州的“租售同权”,还是上海的“70万套租赁房”,以及北京的“共有产权房”,首先,都是贯彻“政治语录”的一种表态,其次,才是关乎房地产发展本身的所谓机制探索。无论是广东,还是上海,北京,这三个地区的首长,下一步都是“局”里的人,有更高的政治追求,选择在19Big之前出台这样的顺应“民意”和“政意”的政策,时机很好,调子很正,方向很对。

二、共有产权房制度内容:旧瓶装新酒

共有产权房,并非新鲜事物,也谈不上什么机制创新。事实上,早在2014年的时候,住建部就提出过共有产权的概念,并于包括北京在内的6座城市设立有试点,而上海市在保障房制度中已经加入了共有产权制度。按照北京市有关部门的解释,北京市本次出台的“共有产权住房”是对原自住型商品房政策的进一步调整、优化、升级、规范。北京市推出的“共有产权房”主要供应给符合限购条件且家庭成员名下均无住房家庭。其中一个最大的亮点是,非北京户籍的“新北京人”的分配比例达到了30%。根据意见稿的规定,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。

对于此类住房来说,最显著的特点就是产权的让渡不是一次性的,而是逐渐让渡的方式。基于类似的产权让渡模式,地价和房价的构成也会有显著不同。最典型的就是购房者前期因为占有部分产权,所以在购房方面的出价相对会比较低,这也有助于降低购房成本。而随着后续购房能力提高,可以继续从政府手中回购相应的产权。此类操作有很好的制度创新,关键要在细节上做探讨。

从此类住房的认购方面看,主要是针对无房的群体而进行的,所以是带有一定的保障房属性的住房。此类群体也包括了外地符合限购的群体。但此类住房和其他保障房的一个最大特点就是,其是允许租赁的。一些包括经适房和公租房等,其实是不允许转租的,但类似房源是可以转租的,所以从这个角度看,又带有很强的商品房属性。

三、政策意义:除套利+平房价+留人才

北京市,本次推出的“共有产权房制度”,我们还是应该更多的给予积极评价和期待,政策能不能有效,还留待时间检验,但至少代表了一种积极探索的态度。我认为,至少具有以下三重意义:

一是解决“自住型商品房”的“无风险套利空间”。2013年,北京市推出自住型商品房,政策意图在于解决高收入、低收入人群中间的“夹心层”的住房问题。自住型商品房的售价比周边商品房低大约30%左右,随着2016年北京市房价暴涨,在北京市主要领导立下“军令状”、承诺“房价环比不增长”的大背景下,北京市自住型商品房实际上承担了调节“房子均价”特殊功能,商品房价格节节攀升,自住型商品房价格却始终维持在2万左右的价格中枢。这就造成了:部分区域的自住型商品房售价,比周边商品房价格低了60%以上,形成了非常大的“套利”空间,彼时戏言:“摇到一个自住房的房号,相当于中了一张500万的双色球的彩票。”此次,共有产权制度的推出,意在解决“自住型商品房”的“无风险套利空间”;

二是适度平抑房价,具有政策示范意义。北京的高房价,一直是悬在北京市领导头上的“达摩克利斯之剑”,因为这是最能引发“民意激愤”的敏感话题。毫无疑问,“共有产权住房”的推出,也体现了北京市在平抑房价(注意:是“平抑”,不是“降价”)方面的决心。应该说,北京推出共有产权住房,对于完善住房保障体系、完善住房制度,建立房地产调控长效机制,支持中端购房,抑制投机,促进公平,进一步平抑房地产价格,对北京市房价平稳运行起到有效推动作用,让住房制度更加公平合理,促进房地产业平稳健康发展。

三是对北京强力“疏解”(赶人)政策的“纠偏”和有益补充。本次《办法》特别提到:对“新北京人”分配比例不少于30%。各区人民政府根据共有产权住房需求等情况合理安排共有产权住房用地,其中,满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。这对“新北京人”来说,无疑是一个利好。也向社会“澄清”一个观点:北京疏解人口(赶人)的力度虽然很大,但根本目标是“总量控制,结构优化”,对于真正的高端人才,北京市是始终敞开“胸襟”欢迎的,“共有产权房”就是一个“橄榄枝”。我曾经说过:城市的竞争首先是人口的竞争,不能持续做大人口量级(数量+质量)的城市,是没有未来的。北京,这座中国北部的经济、文化、政治“重镇”,如果没有“新北京人”源源不断的补充“新鲜血液”,迟早都会走向衰落。所以,从这个角度看,“共有产权房”对“新北京人”的政策倾斜,也可以看做北京市已经意识到“人才”对于一个城市核心竞争力的影响,而处理好“户籍人口”与“新北京人”的利益平衡问题,也将是考验北京市政府社会治理能力的重要课题。

四、时代命运:“共有产权房”无法承担太多的使命

一是“共有产权房”无法根本解决“职住平衡”。很多专家表示:北京市共有产权住房政策的推出有利于职住平衡,解决北京交通拥堵的大城市病。北京的交通拥堵问题一方面是城市人口过多,另一方面也是受职住分离影响。提供共有产权住房的供应,以区为单位优先当地户籍、当地就业的人员购买,实现了就近居住,有利于职住均衡的实现,进而有利于北京交通拥堵问题的解决。个人认为:解决北京交通拥堵的大城市病,首要要解决的是北京城市结构失衡的问题,从北京空间结构上看,北京未来必须摒弃“主城中心+副中心”的双中心论,而是发展多个城市中心和区域中心,每个中心有产业、有教育、有居住,都在当地上班、上学、就医、入托,这就是“产城融合+职住平衡”的意义所在。产城融合和职住平衡是联系在一起的,产和城在一块,职和住自然就平衡了;否则,大量人群还是从城市的东头跑到西头、南头跑到北头,建再多的地铁、公交也解决不了城市拥堵问题。很显然,产城规划,是职住平衡的关键,“共有产权房”解决不了“职住平衡”平衡。

二是“共有产权房”解决不了“北京高房价之痛”。在城市化这个特定的历史阶段,大城市人口的涌入是城市化发展规律决定的的。扩大土地和住宅供应,必将被更多的人口涌入所消化。而受制于资源环境交通等的承载能力,大饼又不能无限制地摊下去。所以在一线城市,土地供应最终是没法钉住人口规模的。或者说,高房价是这些城市在这一历史阶段的宿命,北京也不例外。很显然,我们假定:北京市的土地供应是“固定”的,带有保障性质的供地增加以后,势必减少了纯商品住房的供地,进一步加剧纯商品房的供给。同时,“共有产权房”向新北京人抛出去的“橄榄枝”,很可能加剧人口流入,又进一步加剧供求关系的紧张。所以,短期看,“共有产权房”平抑购房人预期,起到一定的稳定房价的作用,中长期看,仍然是“供求关系”决定价格。因此,希望“共有产权房”解决“北京高房价之痛”,只是一厢情愿。

三是“共有产权房”不是解决中国房地产结构性问题“灵丹妙药”。中国房地产结构性问题,需要更系统、更全面、更长效的机制才能解决。在我看来,这些机制至少包括一下五个方面:

(一)城市空间结构优化调整机制(城市群+大都市圈+人口流动机制);

(二)中央与地方财税综合改革机制(分税制+房地产税+土地财政);

(三)土地制度改革机制(土地流通+同价同权+供地机制);

(四)金融信贷政策调整机制(差别化税收+信贷政策+支持自住+抑制投机);

(五)住房保障与收入分配结构调整机制(政策保障房+租购并举+提高中间层收入)。

五、中国住房保障模式:哪一条适合我们?

世界范围内,居民住房保障模式无非就是三种:第一种是美国式的,绝大部分都是靠市场。美国哪怕是低收入人群,住房也得通过市场解决;第二种是新加坡式,70%、80%政府提供保障。30%、20%市场来解决,双轨制,保障归保障,市场归市场;第三种是德国式的,德国的方式是50%到60%的人都去租房,大部分人在租赁的房子中生活。

而中国由于特殊的国情和文化,上述三种住房保障模式,很可能哪一种都不太适合我们的国家,所以

,这些年,我们一直在探索中国特色的第四种住房保障模式。

北京市,本次推出的“共有产权房制度”,我们还是应该更多的给予积极评价和期待,政策能不能有效,还留待时间检验,但至少代表了一种积极探索的态度。

且行且看,且行且珍惜!

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