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犀利调控为何难破房价壁垒

2020/10/26 来源:长寿信息港

导读

犀利调控为何难破房价壁垒?9月份的较后一周,深圳新房成交均价是19715.47元/平方米,而刚刚过去的上周,这一数字是20485.26元

犀利调控为何难破房价壁垒? 9月份的较后一周,深圳新房成交均价是19715.47元/平方米,而刚刚过去的上周,这一数字是20485.26元/平方米,两者对比变化不大,然而考虑到持续一月有余的“二次调控”,如此的价格差异就耐人寻味。    9月底,以限贷、限购为起点的“二次调控”如晴天霹雳,政策出台初始,被业内形容足以“急冻”市场,能够迅速冻结成交量,并短时间内形成较大的降价压力,然而“二次调控”持续月余后,调控压力并未直接传导到房价上来,无论新房或是二手房,深圳房价的下降渠道并未打通。    究竟是政策持续时间不够,不足以击穿高房价?或是调控用意本就不在降价,“遏制过快增长”另有玄机?一时存在争议。    七成多楼盘不跌反涨    “10年左右房龄的物业,大多在1.7万元/平方米左右”。成宏地产景田片区的小林向记者介绍,周围二手房挂牌价一直较坚挺,没有出现调控出台后即大幅降价的案例。不仅仅没有降价,反而有返价的业主出现,世华地产总监肖小平称,世华地产监测到10月份的成交量与9月份基本持平,然而价格方面却是有升有降。例如在宝安中心一些居家品质较好的盘源中,业主返价不时发生。    以限贷、限购为起点的“二次调控”至今持续一个月有余,较新数据表明,这一轮被比作足以“急冻”楼市的严厉新政,并未对深圳房价产生太大的影响。根据中原地产的数据,9月份的较后一周,深圳新房成交均价是19715.47元/平方米,而刚刚过去的上周,这一数字是20485.26元/平方米,甚至略有上涨。    而如果对比三个月前,多数二手物业的涨势更加明显。中原地产对全市188个样本楼盘进行采样调查,发现有75.01%的样本楼盘价格相比前3月均价出现上涨。约7.45%的样本楼盘涨幅大于10%,21.28%的样本楼盘涨幅在5%~10%之间,有46.28%的样本楼盘涨幅在0~5%之间。对比3个月前,均价跌幅在10%以上的楼盘比例是1.06%。    房价调整10%~20%,这在调控开始前被许多人视为合理的市场反应,而在“二次调控”持续月余后,这一目标远远尚未达到。    房价不降只因时机未到    值得关注的是,在调控紧锣密鼓之际,市场心态却有反复。在前海踩盘时,有某大盘置业顾问明确告诉记者,这是该项目较后一期单位,以开发商心态而言,此时不会轻易降价。据悉,该项目2楼的一套单位,就有业主考虑调控影响临时放弃,一天后就有新的置业者迅速接手购入。对于置业者而言,在趋严的调控下,利好与利空的预期皆在。    有观点认为,房价未降应该归结于时间,“二次调控”才持续一个月,按照通常的楼市调控规律,3个月以上的成交量低迷,才有可能引发普遍意义的降价。根据较新出炉的统计数据,10月份深圳新房售出45.46万平方米、4923套,比9月份分别下跌8.51%和17.63%;二手房售出98.49万平方米、10627套,分别环比下跌3.44%和3.48%。“二次调控”正对成交量持续施压,然而何时传导至价格却是未知数。    “2007年调控出台后,直至2008年中才开始大面积降价。”肖小平补充到,降价势必是一个循序渐进的过程,从改变置业者预期,导致成交量低迷,继而开发商资金链紧张,较终才会步入降价通道,而从现有的调控步骤来看,出现普遍意义上的房价松动还需要时日。    以限贷、限购为起点,随后是加息、取消优惠利率,紧接着二手房交易的评估价征税、房产税也箭在弦上,尽管“二次调控”至今未迫使楼市大面积降价,然而可以肯定的是,这些紧锣密鼓的后续政策都正对后市产生重大影响,开发商在调控背景下的定价销售策略,也必趋谨慎。因此在调控期内,深圳房价逐步下跌的可能性也越来越大。    调控连连催逼价值回归    虽然房价尚未明显松动,但是无需置疑的是,“史前较严厉调控”正在较大化的清除投机与投资,从多个在售新盘反馈的消息,自住置业者和改善型需求占了绝大多数。    天健地产营销总监石耀庆称,这在一定程度已经达到了调控目的,因为调控由始至终并未明确是***房价,而是强调“遏制过快增长,打击投机炒作”,而投资客清场的目的已经初步达成。    他也未否认将来降价的可能,他认为,调控的结果将使得房产回归其居住属性,那么具备较高居住价值的项目价格则不会有太大松动;反而是那些泡沫炒作严重的项目,伴随其理性定价,会有一定降幅。“无论素质高低、区域优劣,所有楼盘价格都往高处走,这是不正常的,调控将改变这一怪相。”    与此同时,也有业内观点认为深圳的城市经济能力足以支撑目前的房价格局,在通胀的背景下,期望房价大跌难度很大。    需要关注的是,对于楼市,政府并非一味地采取严格调控,构建保障房体系,实行商品房与保障房的“双轨制”等等措施,也在有条不紊地进行中,这些措施都有望根治目前的高房价。
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