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京版保障房REITs出闸

2019/08/16 来源:长寿信息港

导读

在上千亿元的公租房建设资金需求面前,已箭在弦上的京版保障房REITs(房地产投资)或成新的“引水之源”。 “关于京版保障房REITs的进展

  在上千亿元的公租房建设资金需求面前,已箭在弦上的京版保障房REITs(房地产投资)或成新的“引水之源”。 “关于京版保障房REITs的进展,目前正在制定方案的过程中,具体细节尚不能透露,但我们会努力并争取让北京公租房REITs试点成行。”北京市住房保障办公室发展规划处处长张国伟在接受本报采访时表示。 早在2006年,REITs试点的相关研究就已经启动。随着各地保障房建设任务的加重,REITs也一度成为各地解决保障房建设过程中资金短缺问题的“法宝”,但终因各种缘由,中国版REITs千呼万唤仍未出来。6年之后,京版保障房REITs呼之欲出,一旦成行,保障房建设的资金筹集模式将由现行的“外部输血”转向“内部造血”。 8月7日,在中国发展研究基金会举行的中国保障性住房政策国际研讨会上,北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京市住建委”)委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松透露,北京已将朝阳区的5个公租房项目打包,申请试点发行REITs,一旦获得证监会批准即可将公租房进行资产证券化。至此,在全国范围内酝酿许久的REITs支持保障房建设之旅,终于在京破冰。 新版“印钞机” 保障房建设历来缺钱,REITs对于政府而言,好比“印钞机”,能够解决保障房建设中长期运营的资金短缺问题。中房集团前总裁孟晓苏就曾表示,用REITs助推保障房建设或将成为楼市新突破。 邹劲松表示,北京市“十二五”期间的公租房建设大概需要的资金量为1500亿元,由政府提供资本金的20%,80%通过市场融资解决,房地产信托基金模式也是一种解决方案。目前北京保障房融资已申请公积金200亿元;私募债额度500亿元,目前已发行226亿元,其余274亿元年内发行;贷款 00亿元,包括国开行提供的100亿元和提供的200亿元低于基准利率的贷款。 据了解,此次北京保障房REITs首批试点的朝阳区政府共推出5个公租房项目,涉及2000~ 000套已经建成的公租房,与国投瑞银基金有限公司合作,采取一个项目一个方案的方式试点。 今年全国保障房开工总量计划为700万套。粗略计算,700万套保障房建设成本至少在6 00亿元以上。另外,2011年实际开工104 万套,实际竣工率仅有约41.4%,考虑到保障房建设周期一般是1~2年,这就意味着2011年积存下来的、将要竣工的保障房将达到600万套,这部分项目也到了用钱高峰。因此历史项目加上新开项目建设,今年全国保障房资金需求超过万亿元。对于REITs无疑求之若渴。 中国房地产学会副会长陈国强在接受本报采访时分析认为,REITs可以作为解决公租房融资的一个渠道,但针对公租房发行REITs的可行性是成问题的,REITs的发行是依托于优质的、能够实现稳定收益的物业,显然公租房不具备这样的特点。公租房能不能实现盈利,能达到什么样的盈利水平,都是值得怀疑的。 用益信托研究员岳婷在接受本报采访时分析认为,京版保障房REITs可以作为一种尝试,像这种政策性的投资,它的回报率应该是稳定的,不一定每个投资者都追求高收益,如果它的收益比银行存款高一点,投资门槛不是很高,普通老百姓是可以做的。主要问题是回报期太长了,没有哪个投资者愿意投10年获得4%~5%的收益,目前国内REITs的发行机构和市场都不够稳定、成熟,不能把老百姓当成“试金石”。 “试点需要保证国投瑞银每年6%的资本收益率。对于大型基金来说,每年稳定获得6%的回报率并不低。”张国伟说。 前景“不乐观” 早在2009年11月,国务院就批准了北京、天津和上海作为REITs发行的试点城市,但至今三地都未真正成行。今年初,北京市金融局便牵头与国投瑞银签署相关合作协议,启动REITs支持保障房,特别是公租房建设的相关试点工作。 上海易居房地产研究院副院长杨红旭指出,除了在融资方面实现自我造血功能外,发行REITs对于公租房的好处就是突破现有任何一种融资模式的周期性问题。 这一切在岳婷看来虽说是个很好的尝试,但对其前景的持续性并不乐观。国外的REITs在市场上是可以流通的,但国内信托肯定不具备这样的条件。公租房的回款期限大多在10年以上,如果做信托是不可能做到10年以上的,肯定要拆散。现在国内的大环境不适宜做REITs,虽然有信托公司申请到试点,但是真正能做起来的还没有。 对于京版保障房REITs的推出,北京市住建委似乎跃跃欲试,然而从国投瑞银内部传出的消息并不是很理想。据国投瑞银的内部人士对透露,对于北京保障房REITs这个项目他们跟了一年了,现在卡在税收让利上,今年推出恐怕有点难。对于具体细节没有过多透露。 陈国强认为,如果单纯靠公租房的租金收入来支撑后续的收益,那么发行REITs的难度较大。但是政府肯定会给予一些优惠,比如减免公租房税费,甚至运营收入当中政府给予一些补助,或是将规模化的公租房住宅项目和商业物业打包在一起,也可以给公租房的后续盈利带来支撑。这样发行REITs可能就会另辟蹊径。

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